Карабашцы смогли получить ответы на вопросы о капремонте из первых уст
Такая возможность представилась жителям Карабаша в ходе встречи с генеральным директором Регоператора капитального ремонта многоквартирных домов Челябинской области Вадимом Борисовым.
На протяжении длительного времени вопрос проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов остается актуальным. Произошедшие изменения законодательства, и вместе с ним принципы проведения капремонта, в последнее время вызывают много споров и недовольства собственников жилья.
Визит в Карабаш Вадима Борисова главным образом был направлен на разъяснение этих спорных моментов.
Общение с карабашцами прошло в формате «Вопрос-ответ», но тема эта оказалась настолько злободневной для местных жителей, что в зале нередко возникали дискуссии. А в споре, как известно, рождается истина.
Сегодня мы предлагаем познакомиться с теми вопросами, которые поднимали в ходе встречи с областным гостем жители города, а также с ответами на них.
— Раньше платили за капитальный ремонт 5%, потом — 15%. Сейчас платим управляющей компании за ремонт и содержание, теперь нужно платить вашему фонду. Почему на жителей ложится столько платежей?
— Вносимые вами 5% — это доля собственников жилья по Программе софинасирования проводимого в вашем доме капитального ремонта.
Раньше капремонт многоквартирных домов осуществлялся по данной Программе с привлечением средств федерального, областного и местного бюджетов, а также платежей собственников. В 2015 году эта Программа заканчивает свое действие.
До 2005 года все мы вносили плату за капитальный ремонт, сбор которой осуществлялся управляющими компаниями. С 2005 был введен новый Жилищный кодекс, и депутаты Госдумы решили, что граждане самостоятельно будут решать вопросы капитального ремонта своих домов. Только никто не торопился этого делать. Тогда с 2008 года начала действовать Программа софинансирования. Ее остатки в размере 105 млн. рублей вложены в этом году в капитальный ремонт домов. Город Карабаш по текущему году в эту программу не вошел.
Региональный оператор создает систему плановых капитальных ремонтов. Другого источника на проведение капремонта, кроме денег собственников, в природе просто не существует. Ни в одном государстве мира бюджетом не финансируется содержание частной собственности. Бюджет отвечает исключительно за те квартиры в многоквартирных домах, которые находятся в муниципальной собственности, то есть неприватизированы. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, он не вносит плату за капитальный ремонт. Эта обязанность возложена только на собственников жилья. Плату за капитальный ремонт муниципальной квартиры вносит орган местного самоуправления, то есть администрация. Денежные средства в едином для всех собственников размере (6 руб. 40 коп. за квадратный метр) поступают регоператору и расходуются на капитальный ремонт. При этом, законом, который введен в действие с 1 января 2015 года, определены два варианта накопления на капитальный ремонт. Первый вариант – спецсчет. Открыв спецсчет, вы копите своим домом на его капитальный ремонт и никто, кроме вас, не может распоряжаться этими деньгами.
Если собственников этот вариант не устраивает, и они не открыли спецсчет до 11 декабря 2014 года, хотя в любой момент могут выбрать этот вариант, тогда они автоматически попали в «общий котел». «Общий котел» – это регоператор.
— Каков принцип «общего котла»?
Это система заимствования одними домами у других денежных средств и проведение капитального ремонта в порядке очередности, которая определена на уровне Челябинской области. Сразу хочу оговориться, «общий котел» не является общим для всей Челябинской области, скорее всего это «котелки» в разрезе одного территориального образования. У нас в Челябинской области 43 территориальных образования. Денежные средства, собранные одной территорией, нельзя направить на капитальный ремонт в других территориях. Сколько Карабаш соберет средств, столько и будет потрачено на капремонт домов в городе. Если у собственников есть желание открыть спецсчет и вариться внутри своего дома, это право у них было, есть и будет.
Как только вы открыли спецсчет, региональный оператор не имеет к вам никакого отношения, вас будет контролировать государственная жилищная инспекция. Контроль будет, в том числе и за собираемостью платежей. По закону, если вы открыли спецсчет и у вас собираемость за полгода составляет менее 50%, то ГЖИ делает вам уведомление и в течение определенного срока возвращает вас обратно в «общий котел». Это сделано для того, чтобы люди не использовали открытие спецсчета для ухода от оплаты за капремонт
— В июне текущего года мы открыли спецсчет, а средств до сих пор никто не вернул.
— Вы открыли в июне спецсчет, то есть после 11 декабря 2014 года. Соответственно, реально действовать он у вас будет через один календарный год. Здесь все просто. Когда дом открывает спецсчет, то все денежные средства, которые копились с начала сбора платежей, то есть с марта 2015 года, мы обязаны перечислить этому дому на спецсчет. То есть вы были в «общем котле», платили туда деньги, потом решили открыть спецсчет. Это характерно для Карабашского городского округа и небольших территорий. А мы ведь уже запланировали на этот календарный год проведение капитальных ремонтов. Нам придется отдать деньги, и возможно, на капитальный ремонт уже ничего не останется. Это вопрос финансового планирования и не более. Поэтому введены ограничения в один календарный год для возврата платежей на спецсчет. «Котел» – это система заимствований. Один дом получает средства на капремонт за счет соседей, а потом возвращает их. На следующий год средства получает другой дом и так далее. Если собственники решили выйти из «общего котла», то все платежи полагается вернуть. Однако стоит помнить, что если вы уже получили из кассы взаимопомощи средства на капремонт своего дома, то естественно, выйти не сможете до тех пор, пока не вернете долг. Пока ваш дом не получил никакого капитального ремонта, то выйти можете в любой момент. Стоит отметить, что спецсчет выгоден для больших домов. Там сборы большие. А для маленьких домов, площадью 500-600 квадратных метров спецсчет экономически нецелесообразен.
— Откуда взялась плата в 6,40 рублей?
— Эта цифра была получена расчетным путем для среднестатистического капремонта среднестатистического дома в Челябинской области. Собрали все дома, разбили на несколько категорий, сделали расчеты, сколько будет стоить ремонт, разбили на периодичность и вышли на эту цифру.
— Почему Москва и Санкт-Петербург платят по 2-3 рубля?
— Москва по 15 рублей собирает, а Санкт-Петербург собирает, действительно, по 2 рубля, но бюджет города субсидирует в проведение капитального ремонта 8 млрд. рублей. Челябинская область, к сожалению, себе такого позволить не может.
— Все предыдущие программы по капремонту приказали долго жить. Ваш фонд застрахован от этого? Не ждет ли его крах через пять-шесть лет?
— Фонд – это некоммерческая организация, учредителем которой является Министерство строительства Челябинской области. По факту – Правительство Челябинской области. Когда люди спрашивают, не сгорят ли наши деньги, я прошу обратить внимание на принцип формирования Фонда капитального ремонта, того самого «общего котла». Денежные средства, собираемые в текущем режиме, не складываются в какую-то кубышку, где инфляция может их «съесть». Собираемые денежные средства вкладываются в проведение капитального ремонта. И задача наша состоит именно в том, чтобы не копить эти деньги, не откладывать никуда, а максимально быстро направлять на капитальный ремонт, чтобы их не касалась инфляция. Кстати, если вы открываете спецсчет, то по действующему законодательству вы имеете право размещать эти средства в банковские депозиты по своему усмотрению.
— Почему с нами никто не заключал договоры? Мы ведь не знаем, что это за организация, кто предъявляет счета? Почему мы должны верить на слово? Откуда взяли наши данные? Мы согласие такое не давали, на передачу наших данных.
— 30 июня 2015 года были внесены изменения в Жилищный кодекс, согласно которым обязательства по платежам за капитальный ремонт возникают в силу закона. Информация о собственности является открытой. Работники регионального оператора делают запросы по каждому жилому помещению в Регистрационную палату и получают информацию о собственнике жилья и площади помещения. Мы вам присылаем квитанцию, незапечатанную в конверт, любой может взять ее из почтового ящика и посмотреть, поэтому, на основании закона о защите персональных данных мы не вправе на квитанции писать вашу фамилию без вашего письменного согласия. Наш платеж привязан к объекту недвижимости, а не к физическому лицу. Нам не важно, кто владеет данным объектом недвижимости. Когда нужно предъявить исковое заявление должнику, мы делаем персональный запрос в Росреестр, по которому нам выдают информацию о владельце недвижимости.
— Как вы подадите на меня в суд, если нет договора со мной?
— На вас же могут подать в суд за неуплату, к примеру, транспортного налога. При этом у вас нет договора с налоговой инспекцией, а налоги вы платить обязаны! Платеж за капитальный ремонт – это обязательство в силу закона. В связи с объявленным губернатором Борисом Александровичем Дубровским мораторием, мы не предъявляем претензии населению до конца года. Судимся пока только с юридическими лицами.
— Ремонт-то делается общедомового имущества, а не квартиры!
— В статье 36 Жилищного кодекса четко сказано, что владелец жилого (нежилого) помещения на праве частной собственности, находящегося внутри многоквартирного дома, автоматически является собственником общедомовых коммуникаций и мест общего пользования жилого дома. Эта норма закона была введена в действие 1 марта 2005 года. И это очень логично на самом деле.
— Относится ли капремонт к коммунальным услугам?
— К жилищно-коммунальным услугам относится. Это прописано в Жилищном кодексе.
— Если все платежи, полученные от города, принадлежат Карабашу, то, как говорится, кто платит, тот и заказывает музыку. Вы же нам диктуете, на какой год какие дома поставить. Например, Декабристов, 20. В 2037 году запланирован ремонт электроснабжения. Вот и весь капитальный ремонт…
— Полтора года назад, региональный оператор собирал информацию в большую 30-летнюю программу. Мы собирали первичные данные по всем 20036 домам с мест. То есть эти данные по каждому дому давали управляющие компании в органы местного самоуправления. Администрация предоставляла все это в Челябинск, а мы сводили все в одну программу. Компьютер на основе этих данных расставлял дома по каждому муниципалитету, в том числе и КГО, вот на те самые 30 лет. Мы признаем, что полтора года назад многие управляющие компании, честно сказать, по некоторым домам внесли некорректные данные. Фактически кроме даты постройки дома ничего не было предоставлено. В ноябре будет проведена актуализация этой программы. До конца октября органы местного самоуправления должны дать нам корректные данные. У нас огромное количество таких домов, где неправильно отражены проблемы дома. Как вы привели пример, будто кроме электроснабжения в доме проблем нет. Этого не может быть в принципе, это были первичные данные, которые мы готовы откорректировать.
— По графику капитальный ремонт нашего дома запланирован в 2014-2019 годах, то есть в первом периоде. В программе определены виды работ, а на собрании собственников предложены другие виды работ. В будущем году планируется ремонт кровли, фундамента и установка приборов учета. Люди не хотят такого ремонта. Нужно проводить все работы сразу, а не делить их.
— А вы понимаете, что если все виды работ ваш маленький дом получит в один год, то это вы деньги займете у соседних домов? А вы сколько лет будете рассчитываться с ними? Если вы хотите распоряжаться видами ремонта, сроками его проведения – тогда вам прямой путь к открытию спецсчета.
— Когда мы приватизировали квартиру, она должна быть отремонтирована.
— По закону о приватизации государство, в лице предыдущего наймодателя, оставляет за собой обязанность проведения капитального ремонта, если на момент первой приватизации потребность данного дома в капитальном ремонте была зафиксирована. Откройте свой договор приватизации, к нему приложены акты передачи имущества и прочитайте. Я на сегодняшний день не видел ни одного дома, который на момент первой приватизации (а это были 1992-93 годы) имел зафиксированную потребность проведения капитального ремонта.
— Зачем нам региональный оператор? А нельзя ли было поступить проще: у нас есть глава округа, есть администрация, есть отдел ЖКХ и деньги, которые собираются карабашцами, не надо никуда отправлять.
— Они и так здесь остаются. И краткосрочный план на новый календарный год формируется в вашем городе, в органах местного самоуправления. Мы всего-навсего его выполняем.
— Мы не доживем до капитального ремонта.
— Дом ваш должен дожить до него. К жильцам он не имеет никакого отношения. Платеж за капитальный ремонт – платеж для дома, а не для людей.
— Фонд формируется за счет добровольных взносов граждан. Граждане давали вам добро на открытие фонда?
— Фонд – некоммерческая организация, руководителем которой я являюсь, учредителем у него выступает Минстрой. Добровольные взносы направляются на функционирование данной организации, а обязательные платежи регулируются Жилищным кодексом и учитываются абсолютно отдельно. Вся текущая смета регионального оператора оплачивается добровольными взносами учредителя. Те денежные средства, которые собираются с собственников, нельзя направить ни на что, кроме проведения капитального ремонта.
Даже на распечатку и доставку квитанций нельзя направить платежи собственников жилья. Это все оплачивает региональный бюджет. По контракту этим занимается «Почта России». Стоимость одной квитанции – 4 рубля 19 копеек (изготовление и доставка).
— А не проще было открыть эти спецсчета сразу на каждый дом?
— Нет, не проще. Я прекрасно понимаю, во что превратится регоператор через три года. Спецсчета откроют дома большие, которые могут создать инициативную группу и определиться с капитальным ремонтом внутри дома. Маленькие дома и относительно старые дома не смогут сами провести капитальный ремонт и через три года, я думаю, что больше половины домов откроют спецсчета. У нас сейчас вал обращений по открытию спецсчетов. Регоператор будет заниматься, может быть и с поддержкой бюджетов, маленькими старыми домами. Одна из задач, которые ставятся перед регоператором – рассказать, подтолкнуть людей к открытию спецсчета, для того чтобы люди взяли в свои руки проведение капремонта.
— Кто осуществляет приемку выполненных работ после проведение капремонта? Каков гарантийный срок?
— Гарантийный срок — не менее пяти лет. Приемку осуществляют регоператор, как служба заказчика, служба стройконтроля (это отдельная компания, которую мы отыгрываем на конкурсе, одновременно с подрядчиком), управляющая компания, которая управляет домом, в обязательном порядке, потому что ей этим домом управлять и она должна по акту приема-передачи принять техническую документацию о проведении капитального ремонта и обязательно поставить подпись, естественно, представитель собственников, которого выбирает общее собрание собственников. Обычно это старший по дому. А также представитель органов местного самоуправления.
— В случае выявления нарушений в последующем, кто должен вести претензионную работу?
— Претензионную работу ведем мы. У нас по 2014 году претензии уже есть. По Магнитогорску мы оформили две претензии. Одна была от жителей, вторая — от управляющей компании. Был проведен ремонт отопления, когда УК начала опрессовку перед запуском отопления, вылетело несколько соединений и утеплитель в нескольких местах. Недоделки устраняются подрядной организацией. Претензии подрядчику выставляем мы по обращениям жителей или УК, иски выставляем тоже мы, если до этого дойдет. Гарантом в данном случае выступает бюджет. Если не произойдет устранения ситуации подрядной организацией, то все необходимые работы будут проведены за счет бюджета. Вновь будет проведен конкурс, проведены ремонтные работы, но только за счет бюджета.
В ходе встречи горожанам не удалось получить ответы на все вопросы, которые у них накопились. Поэтому однозначные выводы в этот день сделали далеко не все.
Впрочем, для многих карабашцев приемлемой кажется система софинансирования капремонта, когда в его проведении используются не только средства собственников, но и бюджетные средства. Ведь не секрет, что в городе немало домов, которые находятся в удручающем состоянии, их разрушение происходило десятилетиями.
А еще больше люди не верят в то, что капитальный ремонт в их домах когда-нибудь состоится. Слишком часто долгосрочные накопительные платежи исчезают без следа. Примером тому может служить ситуация со сбором платежей на капремонт до 2005 года. Средства растворились в кармане коммунальщиков…
Кстати
В текущем году на территории Карабашского городского округа ведется капитальный ремонт двух многоквартирных домов по улице Ленина. В следующем году планируется капитальный ремонт уже шести домов.
Цифра
37% составляет собираемость обязательных взносов на капитальный ремонт по Карабашскому городскому округу. Среднеобластной показатель – 40,5%.
МНЕНИЯ
Геннадий Кремешков, депутат городского Собрания депутатов:
— Если хотите жить хорошо, как в своем доме, создавайте спецсчет, копите деньги, нанимайте, кого пожелаете для производства работ. Не нужны будут сметы, экспертизы. Все будет проще и дешевле.
Вадим Борисов, генеральный директор регионального оператора:
— На самом деле законы у нас хорошие. Если все пустить на самотек, то боюсь, что у нас крыши падать начнут. Никто ничего самостоятельно делать не будет. Нужна система, обеспечивающая проведение капитальных ремонтов многоквартирных домов, которая и создана законодателем.
Василий Беспалов, пенсионер:
— Я не плачу за капремонт и не хочу платить. Когда дойдет дело до капремонта, денег все равно не будет. Те, кто выдумали все это, заранее знали, что ничего делать не будут, только деньги собирать. По-любому обманут…
Галина Рогожина, жительница города:
— К сожалению, мы не привыкли быть ответственными за общую собственность, за свои дома, за свой город. Думаю, что система в проведении капитального ремонта должна быть. И платежи на капитальный ремонт должны быть. Без них просто-напросто не осуществить ремонты.
Сергей, инженер:
— Если мы строим правовое государство, то должны уважать законодательство и соблюдать его. Мне кажется, что в сложившейся ситуации не стоит искать крайних, а нужно постараться сохранить имущество, которое досталось нам. Платить за капитальный ремонт все равно придется, так стоит ли спорить о том, что не подлежит обсуждению?!
Имеют право на льготы по оплате капитального ремонта:
— инвалиды ВОВ и приравненные к ним лица,
— участники ВОВ (пп.»а»-«ж», «и» пп1 п.1 ст.23 ФЗ «О ветеранах») , члены семей погибших (умерших) (ст.21 ФЗ «О ветеранах»),
— ветераны боевых действий (пп.1-4 п.1 ст.3 ФЗ «О ветеранах»),
— граждане, подвергшиеся воздействию радиации,
— инвалиды ВОВ 1 и 2 групп, инвалиды боевых действий 1 и 2 групп, военнослужащие, ставшие инвалидами 1 и 2 групп вследствие ранения, контузии, увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей).
